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惠州新聞
圈海種房暴利起底 開發商角逐惠州東海岸
34億元!這是碧桂園十里銀灘開盤當日的成績單。

    本報獨家獲悉,碧桂園位于廣東惠州的新盤7月30日一天實現34億元的銷售收入,兩大代理商世聯地產和易居中國各占半壁江山。

    本報記者開盤當日實地探訪發現,十里銀灘多重折扣后的最低價4508元/平方米,帶精裝修。這不僅大大低于金融街金海灣11000元/平方米精裝養生度假公寓,而且也大幅低于最新開盤的合正東部灣8300元的最低價。

    本報調查發現,在惠州東部圍海種房的10多個大型開發商中,圈占的土地面積動輒上萬畝,拿地成本均在300-500元/平方米,除碧桂園外,售價都在萬元左右,因此地價幾乎可以忽略不計。

    高盛在7月25日的研究報告 預計,十里銀灘的利潤率超過15%。這就意味著,碧桂園大幅“殺價”讓許多地產商裸在了沙灘上。

    碧桂園大賣

    7月30日,碧桂園十里銀灘開盤現場罕見地出現了碧桂園創始人楊國強的身影。

    2007年碧桂園上市后,楊國強將約七成股權交給二女兒楊惠妍后,絕少在公開場合露面。

    碧桂園內部人士對本報記者稱,十里銀灘開盤前一天,楊國強便已抵達巽寮灣,并召集全國多個區域總經理來到現場,親自督戰。

    到現場督戰的還有易居中國的董事長周忻,作為易居在深圳地區代理的首個樓盤,十里銀灘是易居和世聯地產的首次肉搏。

    因為低價,碧桂園開盤首日吸引了無數買家。本報記者30日當天在現場看到,最高峰時,購房者的車輛排了8里,多以深圳牌照為主。“前來選房的至少在萬人以上。”上述碧桂園員工稱。

    按照碧桂園對外公布的價格,精裝山景洋房約5500-6000元/平方米、精裝海景洋房約10000-11000元/平方米、精裝臨海公寓約14000-15000元/平方米。“給予了提前認籌、開盤當天成功認購的客戶享額外7.5折的購房優惠。”碧桂園在鋪天蓋地的廣告中稱。

    截至記者發稿時,碧桂園尚未對外公布具體的銷量和剩余房源。

    7月30日當天,十里銀灘收金34億元,世聯和易居以平局收場。據稱,周忻對此結果很滿意,并準備慶功。易居內部人士稱,首次進入深圳,而且是在世聯的大本營,世聯有無數老客戶,而易居只能臨時開發,能平局收場已相當不易。

    圈海種房

    碧桂園的大賣,只是身出四線的惠州瘋狂的樣本。在惠州的東南海岸線上,圍海圈地種房的遠不止碧桂園一家。

    驅車從深圳大鵬灣一路向東,就進入惠州境地,在惠州東南沿海170公里延綿的岸線上,自西向東,依次分布著大亞灣旅游區、亞婆角旅游度假區、巽寮濱海旅游度假區。

    在這片海岸線上,許多地產大鱷早已排兵布陣。本報獲得的資料顯示,目前,在東起港口鎮西止稔山鎮沿岸數十公里集聚了碧桂園、合正地產、富力和世茂地產、中信集團、萬科集團、粵華集團、深圳華僑城集團、金融街控股等一大批巨頭。

    在這些巨頭圈占的項目中,最小的1000多畝,多數介乎2000-5000畝,最大的金融街金海灣占地高達29平方公里。

    據不完全統計,這些盤預計建設規模將超過5000萬平方米。據稱,如果一切都按這些巨頭所設想的進行,這里的規模將幾乎10倍于海南亞龍灣,總投資規模將高達3000億元,3倍于海南的房地產開發投資。

    以緊隨碧桂園發動攻勢的富茂?威尼斯灣為例,由富力和世茂地產聯合開發的威尼斯灣規劃總占地2萬畝,建筑面積達1800萬平方米,項目內規劃配套有3000畝的生態濱海景觀群、超五星級酒店、國際會議中心和眾多濱海娛樂休閑配套,產品類型主要為獨棟、雙拼、聯排、濱海公寓、高層住宅。此項目計劃斥資400億元,預計建設時間達9年以上。

    誰在暴利

    數據顯示,此次開盤的十里銀灘,價格最低的為觀山海2號樓6單元605戶型,原價6170元/平方米,減2萬再7.5折后,均價4508元/平方米;價格最高為浪琴灣商住樓912戶型,原價15982元/平方米,減2萬再7.5折后,均價11809元/平方米。其余單位折后價格多在7000元/平方米,均帶精裝修發售。

    目前金融街金海灣的一線海景公寓均價為19000-25000元/平方米,畔山養生公寓均價11000元 /平方米,雙拼別墅均價22000-30000元/平方米,據稱,新一期售價預計會繼續攀升。

    合正東部灣的價格也高出十里銀灘許多,在7月24日開盤當天,東部灣的公寓均價8300元/平方米,洋房均價12000元/平方米。“如果不是十里銀灘攻勢太猛,售價會比這個高許多。”東部灣的代理商世聯地產的員工稱。

    盡管售價不一,但本報獲得的數據顯示,這些項目的地價和成本大致相近。

    以最大的地主金融街為例,2005年10月,金融街以2.62億元的代價競得了這個規劃占地29平方公里的超大型項目,預計總投資額超過100億,國泰君安一份寫于2008年的研究報告稱,金海灣拿地成本很低,樓面地價300元/平方米左右。

    在金融街之后合正東部灣的價格也極其低廉,2006年拿地時的樓面地價也不超過300元/平方米。

    哪怕是比較晚拿地的萬科雙月灣,地價也十分低廉。資料顯示,雙月灣一期工程開發投資約15億元,占地面積約23.5萬平方米,建筑面積約25.51萬平方米,總地價2.18億元,樓面地價在800多元/平方米,萬科擁有67%的權益。

    這也意味著,碧桂園的大幅殺價讓已對外開售的金融街金海灣,合正東部灣裸泳在了沙灘上。

    數據顯示,碧桂園2010年全國范圍內的產品合約銷售均價為5483元/平方米,凈利潤率也能達到16.6%的行業中等水平,5483元/平方米的合約銷售均價為十大房企中最低。

    深圳當地一家地產公司的造價總監對本報記者表示,碧桂園十里銀灘每平方米的造價大約在3500元左右,“一般情況下,土建水電安裝成本,在沒有地下室的情況下是1500元,室外園林配套70元左右,每平方米的裝修費用大概在500元”。

    “即便以碧桂園4508元/平方米的最低售價作為成本價計算,包括開盤在售的金融街,合正東部灣,未開盤的萬科、富力等巨頭都將獲得暴利。”其稱。

發布時間:2011/8/9  返回上一頁  
 
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